Патологоаналитик | Недвижимость @MACON_Consulting Телеграм канал Патологоаналитик | Недвижимость Патологоаналитик | Недвижимость - телеграм канал @MACON_Consulting Препарирую российский рынок недвижимости: аналитика, реальные кейсы, прогнозы. Для профессионалов. Автор - владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько По всем вопросам: @ILYA_VIC, mail@macon-consulting.ru категория «‎Строительство, ремонт, недвижимость» Метки: Недвижимость

Патологоаналитик | Недвижимость

@MACON_Consulting 356 подписчиков канал

Препарирую российский рынок недвижимости: аналитика, реальные кейсы, прогнозы. Для профессионалов.

Автор - владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON
Илья Володько

По всем вопросам: @ILYA_VIC, mail@macon-consulting.ru

Открыть

Информация

Телеграм канал «Патологоаналитик | Недвижимость» публичная ссылка: @MACON_Consulting добавлен в каталог 1 января 2022 года в категорию «Строительство, ремонт, недвижимость». На канал подписано 356 человек. Языки обнаруженные на канале: Русский, Сербский, Английский. Каналу добавлены метки: Недвижимость. Дата создания канала: 3 декабря 2018 года. Последнее обновление информации(аватар, название, описание) в каталоге: 31 октября 2022 года.

Ссылка t.me: https://t.me/MACON_Consulting
Подписчики: 356
Категория: Строительство, ремонт, недвижимость
Языки: Русский, Сербский, Английский
Метки: Недвижимость
Дата создания: 3 декабря 2018 года в 15:28

ℹ️ Что бы подписаться на канал «Патологоаналитик | Недвижимость» У вас должен быть установлен телеграм.
▫️ Если просматриваете эту страницу через устройство на котором установлен Telegram, то просто нажмите эту ссылку (или кнопку «открыть» выше) и должно появиться окно выбора приложения Telegram.
▫️ Если у вас открыта страница на устройстве на котором не установлен Telegram, вы можете присоедниться к каналу с помощью QRCODE.
▫️ Вы можете найти канал через поиск в Telegram. Для этого введите в поиск логин «MACON_Consulting» или название «Патологоаналитик | Недвижимость». Если не получается найти канал, вы можете отправить публичную ссылку @MACON_Consulting в сохраненные сообщения и перейти по ней.
Когда откроется канал нажмите снизу кнопку «Присоединиться» (JOIN).

📊 Статистика канала MACON_Consulting по количуству подписчиков за последнее время.

📢 Купить рекламу в телеграм каналах.

Отзывы о канале «‎Патологоаналитик | Недвижимость»‎ @MACON_Consulting

Рекомендуем

Взгляните на эти телеграм ресурсы, похожие на канал @MACON_Consulting, они тоже могут вас заинтересовать.

На все руки
На все руки
@na_vse_ruki
Русские фильмы
Русские фильмы
@filmi_russkie
Чат знакомств Санкт-Петербург 💋
Чат знакомств Санкт-Петербург 💋
@chat_znakomstv_812
DMZavod.ru
DMZavod.ru
@dmzavod
Ira_gerk
Ira_gerk
@ira_gerk
Министерство строительства и архитектуры Амурской области.
Министерство строительства и архитектуры Амурской области.
@minstroyamur

Последние сообщения

Что бы увидеть другие сообщения, подпишитесь на канал @MACON_Consulting

Популярный тезис №2. «В условиях нестабильности квартиры, как наиболее ликвидный актив, будут дорожать. Этому способствуют ажиотаж со стороны покупателей и рост себестоимости»

Тезис ложный. В марте 2022 года средняя стоимость 1 кв. м. проданной квартиры на первичном рынке снизилась на 0,5% по сравнению с февралем и составила 135 858 рублей. Очевидно, что большинство девелоперов, понимая, что рост активности это явление временное, предпочли «продать пока продается» и отказались от радикального повышения цен. Да и рост продаж на 15%, и даже на 20% - головокружительным не назовешь.

Подчеркну, что это просто обобщенные данные по всей стране. В разрезе городов и регионов ситуация очень разная. Тем не менее, такие тренды понимать тоже полезно.

404 12:23

Был ли ажиотаж на первичном рынке в марте?

Предлагаю сделать фактчекинг основных мнений экспертов и реальной ситуации на рынке по итогам марта.

Популярный тезис №1. «В условиях нестабильности люди несут свои деньги в недвижимость, на рынке ажиотаж»

Утверждение отчасти верное. Рост сделок на первичном рынке жилья в марте составил 33% по сравнению с февралем (70 677 сделок с жилыми помещениями). Однако, устраняя календарный фактор (разницу в числе рабочих дней), получаем рост сделок на 15%. Рост, но уже более умеренный.

Если сравнивать год к году, число проданных квартир увеличилось на 29%. Если смотреть удельные темпы продаж по жилым комплексам, то рост составил 16%: в марте 2021 года (было 2 206 ЖК) один жилой проект в среднем продал 25 квартир, в марте 2022 года (2 398 ЖК) - 29 квартир.

Всплеск активности покупателей действительно был. Каждая 5-6 сделка была «кризисной». Правда, основной объем дополнительного спроса - это закрытие ранее одобренных сделок по ипотечным кредитам.

386 12:23

Квартиры с собственным погребом

Похоже наши друзья из Беларуси знали что-то заранее или просто предвидят тренды - компания «А100 Девелопмент» в пригороде Минска предлагает квартиры с собственным подвалом! В условиях геополитической неопределенности предлагаю и российским девелоперам взять данный продукт на вооружение. Но подвал - это, конечно, для комфорт класса, для бизнес и элитного должен быть бункер.

961 11:41

Почему квартиры-студии - это надолго?

Один из ключевых социально-демографических трендов в мире - это рост доли домохозяйств, состоящих из одного человека. В 2017 г. в странах, входящих в ЕС, домохозяйства из одного человека составляли от пятой части (Мальта) до более половины (Швеция). Сегодня одиночное проживание стало массовым явлением не только в экономически развитых странах, но и в большинстве развивающихся.

Россия в этой части абсолютно в мировом тренде. По микропереписи 1994 г. доля одиночных частных домохозяйств составляла 19,2%, по переписи 2002 г. достигла 22,3%, в следующей - 25,7% (2010 г.), а по микропереписи 2015 г. достигла 30,6%. Впервые в России доля частных домохозяйств, состоящих из одного человека, практически сравнялась с долей домохозяйств, состоящих из двух человек (30,7%). «Атомизация» домохозяйств приводит к парадоксу: численность населения России падает, а число домохозяйств, напротив, стабильно растет. По разным оценкам, до 2030 года их число в России может вырасти еще на 3-6 млн. единиц.

Рост числа людей, живущих в одиночку, влияет на многие социальные и экономические процессы, подробнее об этом можно почитать здесь. Нас же волнует воздействие на рынок недвижимости и здесь можно сделать следующие выводы:

1) сам факт роста числа домохозяйств увеличивает спрос на недвижимость, более того он способен компенсировать сокращающуюся численность населения;

2) потребность в жилой площади для одного человека объективно ниже, как и ниже способность обслуживать ипотечный кредит - в связи с этим, будет расти спрос на малоформатные и недорогие типы жилья;

3) текущая популярность студий и прочих видов малогабаритного жилья - это не только вопрос низких доходов российского населения, высокий спрос на них сохранится при любом развитии ситуации.

1.8K 13:12

Консультанты MACON и EECFA сравнили значение коэффициента обновления жилищного фонда в России и странах Европы за последние 10 лет. Коэффициент определяется как отношение числа новых жилых объектов к общему жилищному фонду.

Россия на втором месте, мы обновили 15% жилья за прошедшие 10 лет. Опыт Турции показывает, что достижимы большие показатели - там построена почти треть от существующего фонда.

Когда рынок уже насыщен, а показатели обеспеченности населения жильем находятся на отметках от 40 кв. м на человека и выше (Италия, Испания, Германия, Великобритания) - доля новых объектов снижается до 0,3-0,7% в год. И в России при достижении аналогичных показателей обеспеченности, темпы обновления упадут в 2-3 раза относительно сегодняшнего значения.

Значит ли это, что мощности девелоперских компаний будут простаивать? Нужно иметь в виду, что не только новое строительство способствует обновлению фонда, но и его реконструкция. В некоторых странах объем реконструкции зданий превышает долю нового строительства.

1.1K 15:27

Сочи - второй после Москвы город по уровню цен на первичном рынке

Итак, прошу прощения за весьма долгожданную разгадку! Именно в Сочи средняя стоимость 1 кв. м. жилья и апартаментов на первичном рынке сегодня составляет 211 тыс. рублей. Чуть меньше половины ответили верно - сложно привыкнуть к мысли, что город №2 по ценам на недвижимость после Москвы это не северная, а южная столица.

Более подробно о текущей ситуации на сочинском рынке вы можете прочитать в нашем кратком отчете, скачивайте в pdf или изучайте прямо на сайте!

1.0K 12:01

Ценовая викторина

По уровню цен на первичном рынке жилой недвижимости я всегда смогу примерно угадать о каком городе идет речь. Но после стремительного роста 2020 года это стало гораздо сложнее!

Обменивались с коллегой цифрами и не сразу пришло осознание какой город мы обсуждаем. Итак, показатели следующие:

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке - 211 тыс. рублей

Изменение по классам за 2020 год:

стандарт +38,4% (текущее значение - 152,0 тыс. руб./кв.м, было - 109,9)

комфорт +23,0% (текущее значение - 176,6 тыс. руб./кв.м, было - 143,6)

бизнес +70,2% (текущее значение - 351,9 тыс. руб./кв.м, было - 206,8)

элитный +17,9% (текущее значение - 942,6 тыс. руб./кв.м, было - 799,5)

899 14:15

За какими индикаторами рынка недвижимости я буду особенно внимательно наблюдать в этом году?

Пока их три:

№1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов
Правильнее будет сказать, что внимательно следим за темпом снижения числа выдаваемых кредитов. Этот процесс уже идет (см. предыдущий пост), но нам важно насколько быстро он будет происходить в 1 квартале текущего года. По сути от этого зависит прогноз на весь 2021 год. Если спрос на льготную ипотеку будет исчерпан, то даже ее продление на 2 полугодие не сможет остановить падение спроса на первичном рынке.

№2. Динамика числа новых проектов
Во втором полугодии 2020 года под влиянием роста цен и спроса на рынке девелоперы начали активную закладку новых проектов. Если объем возводимого жилья на первичном рынке продолжит расти (у многих девелоперов есть планы по запуску новых литеров), это будет означать, что возможное снижение спроса рынок встретит с возросшим объемом остатков. Рассчитав коэффициент поглощения (остатки/сделки) мы сможем понять смогут ли цены немного расти/сохранить свой текущий уровень или будут неизбежно падать.

№3. Динамика вторичного рынка
Рост продаж на первичном рынке в прошлом году произошел в том числе за счет инвестиционного спроса. Эти квартиры рано или поздно окажутся на вторичном рынке и здесь будет интересно наблюдать за динамикой цен, сделок и сроков экспозиции. Зарождение проблем в этом сегменте (снижение цен, рост сроков продажи) будет явным предикатором для первичного рынка. В отличие от кризиса 2008 года (я напомню, что тогда частные собственники, наоборот, отказывались до последнего снижать цены, а девелоперы пошли на этот шаг довольно быстро), первая реакция на системные проблемы будет именно со стороны вторички. Не будем погружаться в причины, кому интересно - пишите в комментарии).

919 13:06

Продлят ли льготную ипотеку на второе полугодие 2021 г? (спойлер - да!)

В последние дни вопрос о том нужно ли сохранять льготную ставку по ипотеке стал предметом чуть ли не открытых конфликтов крупных российских чиновников. Вместе с тем, не совсем ясно почему это стало актуальным именно сейчас. Решение о продлении программы до 1 июля следующего года уже принято. О дальнейших шагах нужно думать не раньше, чем можно будет анализировать итоги первого квартала 2021 года. В постах выше я уже говорил о том, что к весне эффективность программы льготной ипотеки приблизится к нулю. Не только по причине роста цен на недвижимость первичного рынка, который нивелирует позитивный эффект от сниженной ставки, но и потому что платёжеспособный сегмент заемщиков достаточно быстро сокращается (условно - кто мог себе позволить взять ипотеку ее уже взяли, а новых заемщиков из-за отсутствия роста доходов не появляется). В итоге может оказаться, что продление программы на второе полугодие будет действительно единственным способом не допустить обвала в отрасли, о «надувании пузыря» уже никто говорить не будет.

Это не абстрактный аналитический прогноз. Тенденцию эмпирически можно почувствовать уже сегодня, если посмотреть на достаточно оперативные открытые данные domclick.ru:

- желание людей брать ипотечный кредит уже пропадает. «Число одобренных заявок на кредит» (это опережающий индикатор) сокращается: пик был в августе, затем число удачных обращений за ипотекой падает ежемесячно - в ноябре на 19% по сравнению с максимальным значением августа;

- быстрее спрос сокращается именно на первичном рынке: в структуре одобренных кредитов доля первичного рынка упала с 26% до 21% (август/ноябрь);

- можно предположить, что спрос остался высоким, но банки стали менее охотно одобрять кредитные заявки. Тогда это лишь подтверждает тезис о том, что платежеспособный сегмент клиентов стремительно исчезает, качественных заемщиков меньше и продление программы не будет причиной образования ипотечного пузыря.

Статистика реально проведенных сделок нам менее интересна, т.к. фиксирует только прошлое, а не будущее. Тем не менее тренды аналогичны. В ноябре число реально совершенных ипотечных сделок, которые фиксирует domclick, снизилось по сравнению с октябрем на 13%. На первичном рынке в ноябре 2020 г. было заключено 22% сделок (год назад в ноябре - 20%, пиковые значения лета 2020 г. - 31-33%).

Вывод:
Программа льготной ипотеки после 1 июля 2021 года, скорее всего, будет продлена. Есть большая вероятность, что льготная ставка будет еще ниже. Разговоры об ипотечном пузыре забудутся, потому что станет очевидно, что в слабой экономике никакого продолжительного и ажиотажного спроса на жилищные кредиты быть не может.

4.3K 17:23

Среди всех сегментов в выигрыше, по итогам сложного 2020 года, стала курортная недвижимость. Отели, расположенные в курортных зонах, легко справились с периодом локдауна, отработали сезон и очень неплохо загружаются в зимний период.

Не удивительно, что на рынке появляются новые объекты. Например, Boutique hotel Khludov estate в Сочи, расположенный в особняке основателя знаменитого парка «Ривьера» Василия Хлудова.

Если вас немного удивили интерьеры, то напомню, что ранее территория санатория «Кавказская Ривьера» (там и расположен отель) принадлежала Владимиру Брынцалову (вспомнили?!). Не так давно суд вынес решение расторгнуть договор аренды земельного участка, но сама дача Хлудова видимо осталась у экстравагантного предпринимателя. Отдохнуть в этом великолепии в декабре можно всего имея 55 тыс рублей (и выше, конечно).

1.9K 16:33

Жилищный парадокс: объем сделок на первичном рынке падает, а объемы продаж застройщиков растут

Число сделок по ДДУ в России за девять месяцев 2020 года составило 489 041 ед (данные Росреестра). Рост в 3 квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 30%. Картина по итогам года будет менее оптимистичной: несмотря на поддержку отрасли, к 1 октября накопленное за текущий год падение спроса составляет почти 20%, а итоговое число сделок на первичном рынке в 2020 году все равно снизится на 10-12%.

Отчего же такой рост цен? Все просто. За год число строящихся квартир упало почти на 15%. Сейчас в 9 248 домах возводится 1,97 млн. жилых единиц (данные Дом.рф). Из-за снижения конкуренции темпы продаж на один жилой дом, в среднем по РФ, в текущем году все равно вырастут почти на 10% и составят 6,2 квартиры в месяц.

Спасибо льготной ипотеке, благодаря которой этот год пандемии для девелоперов не будет таким ужасным!

747 16:53

Скидок больше не даём!

В главном банке страны сегодня и завтра проходят «эти самые» зеленые дни - это когда предлагаются акции и скидки от банка и партнеров.

По акции вполне можно судить о состоянии рынка недвижимости:

несмотря на то, что клиентов и партнеров у банка достаточно, в акции приняло участие не так много застройщиков и далеко не из всех городов

большинство предложило формальную скидку 0,5-1%, что вполне понятно: какие скидки, когда только за последний квартал рост цен составил более 5%

в Москве, Новосибирске, Твери Тюмени, Ставрополе и Краснодаре можно купить квартиру со скидкой до 3%

в Астрахани, Санкт-Петербурге и Тамбове - до 5%

самый большой дисконт в следующих городах: Ростов на Дону - 8%, Челябинск, Казань и Екатеринбург - 10%, Архангельск - 20%!

770 15:50